Là tiểu thương tại chợ đầu mối Bình Điền (TP HCM), 5 năm qua, anh Nguyễn Thanh Sang (quê Khánh Hòa) luôn có ý định mua nhà. “Ban đầu chỉ có hai vợ chồng không sao, nhưng khi các con lần lượt chào đời và ngày một lớn, chúng tôi muốn sở hữu riêng một căn nhà đủ rộng cho vợ chồng, con cái có không gian riêng”, anh Sang cho biết.

Đầu năm 2020, số vốn tích lũy đã vào khoảng 2 tỷ đồng, anh chắc mẩn chỉ khoảng cuối năm 2021, mục tiêu mua nhà có thể hoàn thành. Nhưng Covid-19 ập tới, việc buôn bán tại chợ đầu mối liên tục không thuận lợi, kế hoạch của gia đình anh đành phải tạm gác. “Hết hạn này đến hạn kia ập đến. Hết năm, vốn tích lũy của tôi vẫn không thể tăng thêm. Rất khó để tôi mua đứt được căn nhà hay căn hộ chung cư ưng ý tại TP HCM mà không vay mượn, đặc biệt khi giá nhà đang ngày một tăng cao”, anh Sang chia sẻ.

Tương tự, vợ chồng anh Hoàng Duy (quê Long An) cũng lập nghiệp tại TP HCM 6 năm qua. Anh muốn mua nhà tại trung tâm thành phố, nhưng càng ngày mong ước ấy càng xa vời, khi đất chật – người đông, thu nhập của anh chị không đủ “đuổi” theo giá nhà. Trong khi đó, nhu cầu của gia đình là một căn hộ 3 phòng ngủ để có đủ diện tích cho hai vợ chồng có phòng riêng làm việc.

“Lý tưởng nhất là chung cư phải có thêm các tiện ích nội khu như khu vực cà phê kết hợp làm việc, sân tennis, phòng tập golf, cửa hàng tiện lợi, hồ bơi… Đồng thời, gần trường học của các con và chỗ làm của hai vợ chồng. Nhưng tìm được căn hộ như vậy không nhiều với mức tích lũy 1,5 tỷ đồng mà chúng tôi đang có”, anh Duy bộc bạch.

Giá nhà ngày càng tăng cũng là thực tế của thị trường bất động sản tại TP HCM những năm qua. Theo C&W Việt Nam, thị trường chứng kiến giá trung bình tăng 9% theo quý và 15,3% theo năm. Báo cáo quý của Savills Việt Nam cũng khẳng định, tại TP HCM, rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Trong đó, các dự án hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đạt 56,5 triệu đồng một m2 thông thủy, tăng 27% theo năm. Tại quý IV năm 2021, ngoại trừ một dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng một m2 thông thủy, các dự án hạng C có giá bán giao động từ 37 triệu đồng một m2 thông thủy đến 60 triệu đồng một m2 thông thủy.

Trong bối cảnh giá nhà tại TP HCM ngày càng đắt đỏ, các chủ đầu tư rất chú trọng áp dụng các giải pháp kích cầu. Các chương trình, chính sách bán hàng hấp dẫn tiếp tục được tung ra như giảm giá, tặng voucher mua hàng, hay quà tặng cho khách hàng. Ngoài ra còn các chính sách hỗ trợ tài chính như hỗ trợ vay tới 70% giá trị căn hộ, chính sách thanh toán dài hạn, trả lãi trên số tiền đặt cọc hoặc trên tỷ lệ nhất định của giá bán…

Đơn cử với dự án Westgate tại trung tâm hành chính Bình Chánh, chủ đầu tư An Gia công bố chính sách đồng hành tài chính với loạt ưu đãi hấp dẫn. Theo đó, với một căn 3 phòng ngủ, khách mua chỉ cần thanh toán tối đa 699 triệu đồng và ngưng đến khi nhận nhà vào quý 4/2023 mới thanh toán tiếp. Còn lại, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà.

“Chính sách này được thiết kế phù hợp với các gia đình trẻ có nguồn vốn hữu hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà”, đại diện An Gia cho biết.

Nhờ chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư, nhiều khách hàng có nhu cầu mua ở thực như anh Thanh Sang, Hoàng Duy đều thấy bài toán mua nhà trở nên dễ dàng hơn. Thay vì trả 100% số vốn tự có, hai anh vẫn có thể sở hữu căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án Westgate, mà vẫn dễ dàng phân bổ nguồn vốn nhàn rỗi cho nhiều hạng mục đầu tư khác.

Ngoài ra, An Gia cũng đưa ra chính sách chiết khấu 18% trên tổng số tiền thanh toán đợt 1, áp dụng với khách hàng không cần vay vốn. Giả sử khách hàng chọn phương thức thanh toán nhanh 50% đợt 1 trên vốn tự có, sẽ được hưởng ưu đãi 405 triệu đồng trên tổng giá trị căn hộ. Đồng thời, chủ đầu tư chiết khấu thêm 3% giá trị căn hộ khi khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh, tương đương 135 triệu đồng. Tổng cộng mức ưu đãi khách hàng nhận được là khoảng 540 triệu đồng.

“Chưa kể, ưu đãi đặc quyền thanh toán trước 10% giá trị căn hộ và lũy kế đến quý 3/2022 thanh toán tổng cộng 20%. Sau đó ngưng đến khi nhận nhà vào quý 4/2023 mới thanh toán tiếp cũng là giải pháp giúp các gia đình trẻ dễ dàng sở hữu căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 113 m2 tại Westgate”, đại diện An Gia cho biết.

Chia sẻ trên một talkshow bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa từng cho rằng, nếu chủ đầu tư thông báo giảm giá 10-30% hoặc giảm giá kỹ thuật bằng cách chiết khấu, thanh toán kéo dài đến thời điểm giao nhà…, tức là thay đổi chính sách. Đó là cơ hội người mua nên nắm bắt.

Bên cạnh chính sách tài chính linh hoạt, dự án Westgate cũng được đánh giá cao khi sở hữu môi trường sống trong lành (3,9ha công viên nội và ngoại khu), nằm ngay trung tâm hành chính Bình Chánh, cận kề hệ thống y tế – giáo dục đồng thời tích hợp chuỗi tiện ích nội khu đồng bộ, đáp ứng tiêu chuẩn sống ngày càng cao của cư dân. Những lợi thế này cũng khiến người mua kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá của dự án trong tương lai.

Nội dung được kỳ họp thứ 5, HĐND TP HCM khoá X thông qua chiều 7/4, sau tờ trình của UBND thành phố về triển khai dự án Vành đai 3. Chính quyền thành phố cũng được chuyển mục đích sử dụng 17 ha rừng tràm ở xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, để thực hiện tuyến đường.

Vành đai 3 tổng mức đầu tư hơn 75.300 tỷ đồng đi qua TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Công trình thuộc nhóm dự án quan trọng Quốc gia, thực hiện từ 2022 đến 2027. Dự kiến, Chính phủ trình Quốc hội dự án này tại kỳ họp vào tháng 5 tới.

TP HCM dự tính việc chuẩn bị đầu tư dự án, giải phóng mặt bằng từ nay đến năm 2024. Năm 2025, việc thi công tuyến đường cơ bản hoàn thành, thông xe toàn tuyến trước khi hoàn thiện năm 2026. Trong tổng vốn đề xuất, thành phố dự kiến bố trí gần 19.500 tỷ đồng ở giai đoạn 2021-2025, hơn 4.500 tỷ đồng giai đoạn 2026-2030.

Làm rõ khả năng cân đối vốn từng giai đoạn, UBND TP HCM cho biết giai đoạn 2021-2025, đã trình Bộ Chính trị, Chính phủ phương án đề xuất Quốc hội cho phép phát hành trái phiếu Chính phủ cho các địa phương vay lại. Phần vốn vay lại của địa phương không tính vào kế hoạch đầu tư công trung hạn đã được Quốc hội thông qua, mà trả nợ theo đề án phát hành trái phiếu Chính phủ. Thành phố sẽ bố trí từ ngân sách địa phương cho phần vốn phát sinh tăng thêm (nếu có điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư dự án).

Về nguồn vốn giai đoạn 2026-2030, UBND TP HCM đề xuất HĐND tiếp tục bố trí vốn ngân sách cho dự án trong kỳ kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn này với số vốn dự kiến 4.562 tỷ đồng (bao gồm phần vốn phát sinh nếu có).

Vành đai 3 được quy hoạch 11 năm trước, đi qua TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, tổng chiều dài gần 92 km. Hiện, toàn tuyến chỉ đoạn Tân Vạn – Bình Chuẩn, dài hơn 15 km, đi qua Bình Dương đã đầu tư 6 làn xe. Ngoài ra, trên đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch hiện dự án thành phần 1A kết nối tỉnh lộ 25B (Đồng Nai) đến cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây (TP Thủ Đức), dùng vốn ODA sắp khởi công.

Chị Ngọc, nhân viên kinh doanh tại TP HCM đã chi 300 triệu đồng để mua căn hộ chung cư tại quận Bình Tân từ năm 2019. Áp dụng chính sách thanh toán theo tiến độ của chủ đầu tư, kết hợp vay ngân hàng, đến nay gia đình chị thanh toán xong khoảng 70% giá trị căn hộ.

Thời điểm chị vay mua dự án đang xây dựng, căn hộ 2 phòng ngủ được giá bán 2,5 tỷ đồng. Cuối năm 2021, chung cư bắt đầu bàn giao, giá tăng từ 35-38 triệu lên 40-43 triệu đồng mỗi m2. Đến nay, căn hộ của chị được định giá gần 3 tỷ đồng. Giai đoạn 2 dự án này hiện được bán với mức giá khoảng 41 – 48 triệu đồng mỗi m2, tương đương hơn 2,7 tỷ đồng một căn hơn 60m2.

Tương tự, dự án tại quận Bình Tân, nằm tại khu Tên Lửa cũng thiết lập mặt bằng giá mới với giá khoảng 57 – 67 triệu đồng mỗi m2, tăng 15% so với thời điểm mở bán giai đoạn năm 2021. Hiện căn hộ diện tích nhỏ tại dự án (khoảng 35m2) được bán với mức 2,2 tỷ đồng. Cũng tại khu Tây Sài Gòn, dự án Westgate của chủ đầu tư An Gia tại trung tâm hành chính Bình Chánh hiện cũng tăng khoảng 8-10 triệu đồng mỗi m2 so với thời điểm mở bán năm 2019.

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận, phân khúc căn hộ chung cư tại TP HCM có xu hướng thiết lập mặt bằng giá mới từ đầu năm 2022. Báo cáo của Batdongsan cho thấy, giá bán chung cư tại TP HCM tháng 1 năm nay tăng 1,8% so với thời điểm tháng 12/2021.

Dữ liệu của Savills cũng chỉ ra, giá bán sản phẩm nhà ở tại TP HCM neo cao giai đoạn cuối năm 2021. Riêng dòng sản phẩm căn hộ, các dự án hạng C tại TP HCM có giá bán đến 56,5 triệu đồng mỗi m2 thông thủy, tăng 27% theo năm. Một số dự án cũng tăng giá lên 11% theo quý do giá cao ở giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn hộ cuối tại các dự án có tiến độ xây dựng tốt.

Anh Dương Thanh Nhàn, nhân viên kinh doanh một doanh nghiệp địa ốc tại TP HCM cho hay, hiện tượng chung cư tăng giá bán xảy ra không chỉ ở thị trường sơ cấp mà còn xuất hiện tại thị trường thứ cấp. Đáng chú ý, một dự án chung cư tại quận 10 được giao dịch với mức giá tăng gấp đôi giá bán tại thời điểm mở bán cách đây 6-7 năm, từ 37-38 triệu đồng mỗi m2 chưa chiết khấu lên hơn 80 triệu đồng mỗi m2.

Cuối năm ngoái, Viện Kinh tế xây dựng, Bộ Xây dựng từng dự báo, giá giao dịch bất động sản trong năm 2022 sẽ có xu hướng tăng ở tất cả loại hình bất động sản so với năm 2021 do giá cả đất đai, nguyên vật liệu tạo lập bất động sản tăng lên cũng như nhu cầu tăng khi các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại trong nước dần hồi phục.

“Thực chất, nhiều chủ đầu tư buộc phải tăng giá do nhiều áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, giá đất tăng, thuế đất cũng tăng… Ngoài ra, nguồn cung bất động sản hiện vẫn tiếp tục khan hiếm do việc phê duyệt các dự án vẫn chưa được cải thiện nhiều. Cung hiếm dẫn đến việc giá bất động sản sẽ bị đẩy lên”, đại diện chủ đầu tư An Gia đánh giá.

Giá bán tăng cao song khả năng hấp thụ của thị trường vẫn ở mức cao. Theo báo cáo của CBRE, trong quý IV/2021, số lượng căn chào bán thành công là 14.639 căn. Tỷ lệ bán bình quân trong quý mở bán đầu tiên của các dự án mới mở bán đạt 74%. Theo các giao dịch thứ cấp thành công của CBRE, chủ nhà có thể lời từ 15-40% trên giá mua ban đầu tùy thuộc vào đặc điểm từng căn.

Nhận định về xu hướng thị trường thời gian tới, các chuyên gia bất động sản cho rằng tốc độ tăng giá bất động sản sẽ được đẩy nhanh do những áp lực từ lạm phát. Theo tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế – chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro. Điều này giúp họ bảo toàn giá trị tài sản, đồng thời tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác.

“Trong bối cảnh bất ổn kinh tế – chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới”, ông Khương phân tích.

Tuy giá bán căn hộ chung cư đang ở mức cao, song các chủ đầu tư cũng rất chú trọng trong việc thiết kế những chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ cho người mua. Điều này mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư và khách hàng chọn mua các dự án phù hợp với thu nhập và sử dụng đòn bẩy tài chính vừa phải.

“Thực tế, nếu khu Đông, giá căn hộ đã vượt ngưỡng thu nhập của người dân thì khu Tây với hạ tầng hoàn thiện, mức giá ‘mềm’, nhiều tiềm năng tăng giá là lựa chọn phù hợp. Hiện không ít dự án tại khu vực này có mức giá vừa túi tiền, hướng đến người mua ở thực và có thanh khoản khá tốt”, một chuyên gia bất động sản cho biết.

Đơn cử tại trung tâm hành chính Bình Chánh, khu phức hợp Westgate đang hấp dẫn khách mua nhờ chính sách thanh toán linh hoạt của chủ đầu tư An Gia tại trung tâm Bình Chánh. Theo đó, người mua chỉ cần thanh toán tối đa 699 triệu đồng và ngưng đến khi nhận nhà vào quý 4/2023 mới thanh toán tiếp. Còn lại, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà, đồng thời, cam kết lợi nhuận lên đến 18%.

Với khoản thanh toán ban đầu chỉ 699 triệu đồng, khách hàng có thể dễ dàng sở hữu căn hộ có nhiều phòng ngủ hơn hoặc mua cùng lúc nhiều căn hộ cho mục đích đầu tư.

“Chính sách này được thiết kế để hỗ trợ các gia đình trẻ trong bối cảnh giá thị trường căn hộ tăng cao. Về góc độ đầu tư, chính sách này cũng mang lại nhiều lợi thế cho người mua nhà, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính”, đại diện An Gia nói

Hoài Phong